看围挡就能买套别墅？沈阳楼市火到“大集”的水平了

2023-02-19 10:23:23 来源：栋察楼市

众所周知，沈阳楼市开年回暖了！

贝壳二手房平台成交量、各项目成交喜报、案场人满为患的视频、交易大厅人头攒动的照片……这些出现在朋友圈里的“证据”，起初并没有引起我的注意，直到我看到了这张图片！

请注意，它的成交渠道！


(相关资料图)

What？围挡？看围挡就能买套别墅？是别墅白菜价了？还是沈阳楼市火到“大集”的水平了？这事儿，咱得研究研究！

“回暖”是有，但是不多！

数据上看，2023年1月沈阳新建商品房（住宅、商业）成交32.74万平，新增供应5.17万平，批/售=16%，供小于求，库存得到去化。但“供小于求”这个词要怎么理解呢？

众所周知，近两年，土地市场相当不活跃，2022全年，沈阳新入市项目只有个位数，那么，没有什么新增，不去化库存怎么办？

那么，如何解释开春这一波“虚火”呢？

其实很好理解，一方面按照历史规律，因春节返乡，年后基本都会迎来一轮需求释放；另一方面，疫情的全面解绑也会释放部分补偿性购房需求。

此外，首套房贷利率低至3.9%以内后，多数在售项目维持“低首付、零首付”的营销策略，购房门槛与还款压力双双降低后，优质刚需项目销售升温现象突出，购房者加快回归售楼处并形成认购。

我想买房，但我不急！

所以说，更多人还是有一定的观望情绪的，毕竟3.9%的首套利率具有两面性，你说它转瞬即逝，我还说仍有下降空间呢。

至于开篇我们说到的，看围挡广告就能买房子这种事情，只是个案，不具有参考依据。更多人，尤其没有特别急迫，没有绝对目标的人，仍有时间好好挑挑。

于是，干货来了，我们来盘一盘我认为好楼盘、好房子的三个最重要的共性。

共性一：品质出众

容积率、建筑密度、绿地率更纯粹一些，会直接影响小区今后的居住体验。现在沈阳主城区除回迁、安置项目外，容积率不要大于2.4，建筑密度控制在20-30%之间，绿地率要求35%以上，基本就可以住的很舒服了。

外立面、园林景观、社区大门、公区装饰、地库等，同样影响楼盘品质。不要轻易说，我不是颜控，我不在意这些，你不在意，未来房子流通到二手房市场，接盘的人会在意的。

共性二：服务出众

抗疫三年，让物业上升到了跟地段、学区、户型一样的高度，但也没有必要苛求。

基本上，对公共环境保持整洁，并能保持每天定时定点消杀；对业主的合理需求，基本都能够满足，这样的物业，当下在沈阳就算是“伟光正”了。

至于前阵子网上爆出的那种，4.5元/月/㎡的物业公司，元宵节当天给每户业主4颗汤圆的，就值得考虑一下了。

共性三：产品主流

如果你没有实现购房自由，那么，不论你是多么放荡不羁的人，都不要选那种太有个性的产品。比如90多平的两室，五室五卫之类的，相信我，即便你能够驾驭，但你无法驾驭它的流通性。

从去年的数据中，我们发现：2021年售出的新房中，90-120㎡的户型，占29%；120-140㎡，占27%。该怎么选，一目了然了吧？

别杠！虽然140㎡以上的改善占比正在逐年提高，但这两个面积段的户型，是沈阳楼市中毫无疑问的主流面积段，分别对应刚需、刚改需求。当然，“主流产品”也是相对的，定位刚需、刚改的小区里，往往百平米的三室更具溢价能力，但在纯改高端社区里，面积越豪单价越贵。

最后说一句：如果说政策市场决定房价宏观趋势，那区域板块则意味房价是否上涨，而楼盘选择则决定着涨幅高低。看围挡买别墅这种事情，始终是不靠谱，想选一个保值增值性强的房子，这三步走一步都不能错，否则就算踩准时机，选对板块可能也无缘楼市红利。

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